Vastgoed en hypotheekfraude: hoe crimineel geld de woningmarkt binnendringt
/In een tijd waarin Nederland kampt met een structureel woningtekort, wordt de vastgoedmarkt ook gebruikt als kanaal voor witwassen en vermogenstransformatie. Tijdens het rondetafelgesprek van 28 mei 2025 over financieel-economische criminaliteit stelden meerdere sprekers dat vastgoed en hypotheken een centrale rol spelen in georganiseerde witwaspraktijken. Volgens de politie worden panden gekocht via bv’s of katvangers, vaak gefinancierd met crimineel vermogen, en vervolgens verhuurd, verbouwd of doorverkocht — ogenschijnlijk legaal. De maatschappelijke en juridische impact is groot.
De werkwijze: hoe vastgoed wordt misbruikt
Volgens de politie, FIOD en FIU verloopt het witwassen via vastgoed en hypotheken meestal volgens een herkenbaar patroon:
Criminelen gebruiken (fictieve) rechtspersonen om vastgoed aan te kopen (politie, Janssonius).
Vervalste inkomensgegevens worden gebruikt om hypotheken te verkrijgen (NVB).
De financiering van de maandlasten verloopt via crimineel geld (bijv. uit drugshandel of ondergronds bankieren).
Winst wordt gemaakt bij doorverkoop of via exploitatie — het geld is dan deels wit.
De FIU spreekt van een “systemische vervlechting” tussen onder- en bovenwereld, zichtbaar in honderden zorginstellingen, dienstverleners en vastgoedpartijen die betrokken zijn bij witwasconstructies zoals het cash compensatie model (FIU, Verbeek-Kusters).
De omvang: duizenden panden, tientallen miljoenen euro’s
De Nationale Politie schat dat er alleen al bij hypotheekfraude sprake is van ten minste 8.000 woningen die via frauduleuze financiering aan de woningvoorraad zijn onttrokken. Daarbij zou ongeveer 60 miljoen euro aan crimineel verdiend vermogen betrokken zijn geweest (politie, Janssonius). Die inschatting is conservatief, gebaseerd op opgespoorde zaken. De werkelijke schaal is waarschijnlijk aanzienlijk groter.
De gevolgen: marktdisruptie, ontwrichting en uitbuiting
De schade is niet alleen financieel, maar ook maatschappelijk en sociaal:
Crimineel geld leidt tot prijsopdrijving, waardoor bonafide kopers worden verdrongen.
Panden worden verhuurd zonder registratie, of misbruikt voor arbeidsuitbuiting, illegale prostitutie of hennepteelt.
Hypotheekfraude verstoort het vertrouwen in de financiële sector.
De concurrentie op de woningmarkt raakt structureel uit balans — bonafide huurders en starters hebben het nakijken.
De politie stelde: “Criminelen benutten de zwakke plekken in onze systemen met snelheid en vindingrijkheid.”
Oorzaken: waar zitten de juridische zwakke plekken?
Inschrijving van rechtspersonen bij de KvK is laagdrempelig, zonder sluitende toets op geloofwaardigheid of integriteit (KvK, politie).
Verificatie van inkomensgegevens is beperkt: hypotheekverstrekkers kunnen de gegevens van aanvragers niet direct toetsen bij de Belastingdienst (Belastingdienst, Rambaran; NVB).
Notariële betrokkenheid is pas verplicht bij eigendomsoverdracht, niet bij het opstellen van de koopovereenkomst. Daardoor wordt de poortwachtersfunctie van notarissen pas laat actief (KNB).
Gebrek aan gegevensdeling tussen banken, makelaars, gemeenten en notarissen maakt monitoring van verdachte transacties moeilijk (KNB, politie, FEC).
Voorgestelde maatregelen: barrières in de keten
De deelnemers aan het rondetafelgesprek pleitten voor een integrale aanpak:
✅ Versterk de weigeringsgronden van de KvK, zodat dubieuze inschrijvingen kunnen worden voorkomen (KvK, politie).
✅ Creëer een wettelijke grondslag voor hypotheekverstrekkers om inkomensgegevens te toetsen bij de Belastingdienst (NVB, met steun van FIU en OM).
✅ Verplicht notariële betrokkenheid bij de koopovereenkomst, zodat het cliëntenonderzoek eerder in het proces begint (KNB).
✅ Introduceer meldrechten voor gemeenten en provincies, zodat zij vastgoedfraude actief kunnen signaleren richting FIU (FIU, FIOD).
✅ Implementeer het Centraal Aandeelhoudersregister (CAHR) om verstrengelde eigendomsstructuren van vastgoed-bv’s te doorgronden (zie blog 7).
Deze maatregelen zijn erop gericht om op ieder punt in de keten barrières op te werpen: bij oprichting, financiering, transactie, registratie en beheer.
Samenwerking: pamflet als gezamenlijke oproep
De politie, KNB, NVB en Stichting Fraudebestrijding Hypotheken (SFH) hebben gezamenlijk een beleidswensenbrief opgesteld waarin zij de bovenstaande maatregelen onderschrijven. Hun boodschap aan de Kamer is helder: voorkom dat vastgoed als doorgangsroute dient voor crimineel geld, en maak wetgeving en toezicht weerbaar tegen misbruik. Dat vereist publiek-private samenwerking en regie vanuit meerdere departementen (Financiën, Justitie & Veiligheid, Binnenlandse Zaken).
Conclusie: vastgoed is geen onschuldige investering
De realiteit is dat stenen een verdienmodel zijn geworden voor georganiseerde criminaliteit. Zolang de juridische en institutionele zwakke plekken niet worden gerepareerd, blijft vastgoed aantrekkelijk als kanaal voor witwassen, vermogensopbouw en beïnvloeding. De woningmarkt verdient bescherming — voor huurders, starters én voor de rechtsstaat.
“Iedere ondoorzichtige hypotheek is een potentiële wasstraat voor zwart geld.”
Als bron voor deze blog is het volledige transcript gebruikt van het rondetafelgesprek alsook alle ingebrachte position papers.
