Hypotheekfraude: schatting van € 2,7 miljard tot € 4,6 miljard en een oproep tot inkomensverificatie bij de Belastingdienst

Op 8 oktober 2026 heeft de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) gereageerd op het rapport Hypotheekfraude, een complex fenomeen van het Financieel Expertise Centrum. De KNB doet dat samen met de Stichting Fraudebestrijding Hypotheken, de Nederlandse Vereniging van Banken, de politie, de NVM, Vastgoed Nederland, NHG, de Kamer van Koophandel en de gemeente Zaanstad. Het rapport, gedateerd 21 mei 2026, bevat een indicatieve landelijke schatting van 6.300 tot 10.700 gevallen van hypotheekfraude in de periode 2020 tot en met 2024, met een financieel belang van € 2,7 miljard tot € 4,6 miljard. Volgens Mr. Online is het rapport op 8 oktober 2026 aan de Tweede Kamer aangeboden. Strafrechtelijk gaat het om gedragingen die kunnen worden gekwalificeerd als valsheid in geschrift, oplichting, witwassen en belastingfraude. De partners in het Financieel Expertise Centrum beschrijven zes oplossingsrichtingen, waarvan de meeste een wijziging van wet- en regelgeving vergen. De KNB en de andere organisaties vragen het kabinet drie maatregelen in gang te zetten en de Kamer uiterlijk bij het commissiedebat Ondermijning te informeren over de uitvoering.

Het rapport van het Financieel Expertise Centrum

Het project Hypotheekfraude stond onder leiding van de politie. Aan publieke zijde werkten de AFM, de Belastingdienst, de FIOD, het Bureau Financieel Toezicht, FIU-Nederland en het Openbaar Ministerie mee. De analyse van de omvang is uitgevoerd door het team Financial Crime Analysis, een samenwerkingsverband van politie en FIOD.

Het rapport definieert hypotheekfraude als het opzettelijk misleiden van een aanbieder van hypothecaire financieringen met als doel een hypothecaire lening te verkrijgen of te behouden, door onjuiste, vervalste of valse informatie te verstrekken. Als voorbeelden noemt het rapport valse gegevens over inkomen, huurinkomsten, schenkingen of vermogen, het verzwijgen van schulden en het oprichten van fictieve ondernemingen waaruit loon of winst wordt ontvangen zonder dat er werkzaamheden plaatsvinden. Als strafbepalingen verwijst het rapport naar valsheid in geschrift (artikel 225 Sr), oplichting (artikel 326 Sr), witwassen (artikel 420bis Sr) en de fiscale strafbepalingen van de artikelen 68 en 69 AWR. Uit opsporingsonderzoeken blijkt volgens het rapport dat fraudepanden worden gebruikt voor witwassen, drugsopslag, illegale verhuur, arbeidsuitbuiting en mensenhandel.

Een schatting, geen vastgesteld aantal

Het team Financial Crime Analysis verzamelde gegevens uit verschillende systemen van politie en FIOD, waaronder verdacht verklaarde transacties, aangiftes en opsporingsonderzoeken. Na samenvoegen en ontdubbelen leverde dat 364 unieke geregistreerde gevallen op over 2020 tot en met 2024. Vervolgens werden negen experts uit drie politieregio’s gevraagd de omvang voor hun eenheid in te schatten. Die schattingen zijn met gegevens van CBS Statline en het Kadaster geëxtrapoleerd, met een onzekerheidsmarge van 25 procent. De uitkomst komt neer op gemiddeld 1.260 tot 2.140 gevallen per jaar. Het financieel belang is berekend aan de hand van een gemiddelde hypotheeksom van € 435.000. Het rapport noemt de uitkomsten uitdrukkelijk richtinggevend en geen exacte weergave van de werkelijkheid. Waar het rapport spreekt van gevallen, spreekt de KNB in haar reactie van woningen.

Voor de beperkte zichtbaarheid in registratiesystemen geeft het rapport drie verklaringen. Hypotheekfraude loopt vaak samen met zwaardere delicten, en het Openbaar Ministerie vervolgt uit opportuniteitsoverwegingen doorgaans het zwaarste delict, waardoor de hypotheekfraude niet altijd afzonderlijk wordt geregistreerd. Er is geen centraal punt voor aangiftes en meldingen van partijen buiten de opsporing. Daarbij lijkt het delict slachtofferloos zolang de maandlasten worden betaald, zodat kredietverstrekkers weinig aanleiding hebben voor nader onderzoek of aangifte. Volgens het rapport kan één criminele facilitator tientallen of honderden fraudegevallen mogelijk maken.

Zes oplossingsrichtingen

De partners rangschikken de oplossingsrichtingen naar verwachte impact. Bovenaan staat inkomensverificatie bij de Belastingdienst, met een terugmelding wanneer fiscale inkomens- of vermogensgegevens na de verstrekking van de hypotheek wijzigen. Hypotheekverstrekkers gaan nu in beginsel af op de gegevens die de klant aanlevert. Politie, FIOD en Openbaar Ministerie kunnen fiscale informatie op wettelijke grondslag vorderen, maar dat gebeurt achteraf. Vanwege de geheimhoudingsplicht van de Belastingdienst is voor verificatie vooraf een wetswijziging nodig. Het rapport stelt dat het gebruik van fiscale gegevens voor niet-fiscale doeleinden een belangenafweging door de staatssecretaris vergt en dat eerst nader onderzoek nodig is naar welke gegevens op welk moment zouden moeten worden uitgewisseld.

De tweede richting betreft het Centraal Aandeelhoudersregister, waarvoor op 19 januari 2017 een initiatiefwetsvoorstel (Kamerstuk 34 661) is ingediend, een uitbreiding van artikel 5 van het Handelsregisterbesluit zodat de Kamer van Koophandel twijfelachtige inschrijvingen kan weigeren en signalen kan delen, en ruimere onderzoeksmogelijkheden voor het Kadaster. Voor notarissen noemt het rapport toegang tot registers als het BKR, een centraal register van geweigerde diensten tegen zogeheten shopgedrag en een verplichting dat de koop- en de leveringsakte door dezelfde notaris worden opgesteld. Het rapport wijst daarbij op de mogelijkheid van partnerschappen voor informatie-uitwisseling over klanten met een hoog risico. Die regeling staat in artikel 75 van de anti-witwasverordening, Verordening (EU) 2024/1624.

De vierde richting is publiek-private informatiedeling. Artikel 19 van de Wet politiegegevens laat volgens het rapport alleen incidentele verstrekking toe bij een zwaarwegend algemeen belang. De politie heeft in 2024 bij het ministerie van Justitie en Veiligheid een wijziging van het Besluit politiegegevens aangevraagd om een structurele verstrekkingsgrond aan financiële instellingen te krijgen; die aanvraag is nog in behandeling. Verder pleiten de partners voor uniforme registratie van hypotheekfraude door alle ketenpartners, waarvan de politie de coördinatie oppakt, en voor bewustwording binnen de sector. FIU-Nederland kondigt alerts en kennisupdates aan, het Bureau Financieel Toezicht verspreidt red-flag-lijsten, en het rapport roept de KNB op ook stappen te zetten richting haar leden.

De oproep van de KNB en de vastgoedketen

De organisaties vragen kabinet en Tweede Kamer om niet opnieuw te volstaan met onderzoek. Zij vragen in de eerste plaats om gegevensuitwisseling tussen publieke en private partijen wanneer dat nodig is om fraude en georganiseerde criminaliteit tegen te gaan. Hun tweede verzoek is bronverificatie: hypotheekverstrekkers zouden het opgegeven inkomen bij de Belastingdienst moeten kunnen controleren. Als derde vragen zij om versterking van de poortwachters, zodat banken, notarissen, makelaars, de Kamer van Koophandel en politie over de informatie en bevoegdheden beschikken die nodig zijn om fraude aan de voorkant te herkennen. Volgens de KNB hebben de betrokken partijen ieder zicht op een deel van een vastgoedtransactie, maar kunnen zij gegevens niet altijd bij de bron controleren of onderling delen. Op 13 oktober 2026 komen de organisaties bijeen in Nieuwspoort.

Eerdere oproepen en de kabinetsreactie

De oproep volgt op eerdere beleidswensen uit dezelfde keten. Op 28 mei 2025 stuurden de KNB, de NVB, de Stichting Fraudebestrijding Hypotheken en de politie een gezamenlijk paper. De minister van Financiën reageerde daarop mede namens de minister van Justitie en Veiligheid in een Kamerbrief van 2 september 2025, waarin hij een schatting van de politie van meer dan 8.000 betrokken panden noemde en verwees naar het lopende project binnen het Financieel Expertise Centrum. In december 2025 volgde een beleidswensenbrief aan de informateur, ondertekend door een bredere coalitie met onder meer de Kamer van Koophandel, de NBA, de NVM en Vastgoed Nederland. Daarin stonden onder meer het Centraal Aandeelhoudersregister, een hit/no-hit-systeem en gecontroleerde toegang tot inkomensgegevens bij de Belastingdienst.

Afsluiting

Het rapport van het Financieel Expertise Centrum schat de omvang van hypotheekfraude over 2020 tot en met 2024 op 6.300 tot 10.700 gevallen en het financieel belang op € 2,7 miljard tot € 4,6 miljard, op basis van een extrapolatie van expertinschattingen. Het rapport bevat zes oplossingsrichtingen, waarvan inkomensverificatie bij de Belastingdienst een wettelijke grondslag vergt. De KNB en acht andere organisaties vragen het kabinet drie maatregelen in gang te zetten en de Kamer uiterlijk bij het commissiedebat Ondermijning op 15 oktober 2026 te informeren. Een inhoudelijke kabinetsreactie op het rapport is nog niet verschenen.

Klik hier voor het volledige rapport Hypotheekfraude, een complex fenomeen.